老闆廠辦:陳振浩(專營中和土城區工業不動產)

違法工業住宅問題棘手，北市府開罰違法工業宅，不僅得不到住戶的支持，甚至反而遭到建商集體回告。

北市府建管工程處總工程師邱英哲表示，當建管處查獲違法工業宅時，市政府依內政部函示開罰建商違法建宅，建商卻紛紛回告政府。違法的建商聲稱，房屋移交給所有權人後，住戶聯合委託裝修大樓內的公共設施，公共空間也是住戶持分後才委託建商裝潢，因此，建商只是裝修的「受託人」，政府應依《建築法》開罰所有權人（即住戶）。

建商聲稱受委託裝修 要求改罰住戶

據建管處表示，2013年查獲10件工業區內違規裝修或擅自變更之違規住宅，依法以每層30萬元裁罰建商，部分建商已繳交罰金並改善，部分則頑抗不改，但共同的特徵是集體向北市府提告訴願，要求行政法院撤銷原處分，建管處並應改罰住戶。

住戶早知工業宅違法 拒與市府合作

6月營建業股東會上，包括華固及大陸建設率先喊出雙北市今年降價5%~10%的看法，而第一大代銷海悅廣告土城建案也自降一成；對此，好房網不動產週報社長倪子仁表示，中古屋已率先回跌，預售屋及新成屋自無法避開衝擊，而建商讓利多寡將成為建案是否有人買的關鍵點。

倪子仁認為，土城建案引爆降價一成，預料此舉將使新北降價風潮從土城往外漫延，板橋、三重、新莊、三峽、鶯歌、中和、樹林與新店，將首先面臨降價比價的效應。他強調，新北市全區房價盤跌的現象已成大趨勢，台北市亦無可倖免，年底前降價一成可預期的。好房網分析，從新屋與中古屋的現況顯示，今年年底前「輕稅期」的效應將持續發酵，如果是首次購屋者，不妨趁年底前這波降價機會危機入市。

好房網表示，近期新北市土城區已成為上市建商兵家必爭的一級戰區，去(2014)年Q4由國泰建設所率先推案的「國泰金城」，全案規劃35～48坪純3房格局，成交均價落在52萬元，憑藉著品牌口碑優勢，僅公開銷售短短4個多月，便幾近完銷，是繼102年華固建設位學成路預售案「華固新綠洲」(成交47~50萬元)之後，土城區房價的新高建案。

位於土城區中央路一段的指標案「大同莊園」日前盛大公開，由大同(2371)集團旗下尚志資產開發投資興建，該案預計將分為3期推出，第1期共有3棟鋼構建體，規劃22～72坪、2～4房產品，主力總價帶1,300～1,800萬元，每坪開價53萬元，成交均價45萬元，總銷量體上看百億大關，甫公開之時，來人詢問反應熱烈，買盤多為自住型小家庭，是目前線上少見熱賣之建案。

好房網分析，同為區域內另一大案「皇翔國鼎」，近期來人狀況相形失色許多，自代銷業者海悅國際退場後，單周來人下滑至20～25組，待售戶仍是以37～48坪的一般事務所以及56～70坪的3房產品居多，在價格部分也並未做太大的調整，與鄰近的建案「大同莊園」相比，銷售狀況黯淡不少。

今年7月1日起全台各地容積獎勵訂定上限，一塊建地可建築容積再加上各項獎勵取得容積，累加上限定為1.2倍、更新基地為1.5倍，法令施行後終可維護人口日益密集的都市環境，能在不繼續惡化下永續發展。 獎勵容積上限實施後影響建商的可興建面積，摩天高樓數量未來將減少。

建商為爭取建築基地的各項容積獎勵，讓興建量體不斷長高，龐大容積造成空間壓迫，也形成都市公共環境的沈重負擔。為舒緩問題，中央對於容積獎勵總量訂定全國一致做法，以健全都市發展，並提升民眾生活品質。 以新北市為例，城鄉發展局局長邱敬斌表示，新北市人口集中於都市環境達到八成，都市發展不僅是追求建築樓地板的面積，更須考量都市整體容受力、環境友善及市民公共服務需求。為使衝擊降到最低，都市計畫法新北市施行細則自去年5月1日發布時，市府即訂出一年以上緩衝期，即將在今年7月1日正式實施，至於容積移轉額度則不受上限影響。

都市容積獎勵採取累加制，如無總量管控機制，容易造成都市容受力承載超過負荷，造成影響日照、通風及民眾享有的公共設施或開放空間相對減少，城市景觀與公共環境品質隨之下降。獎勵容積上限規定將使開發者規劃建築時，充分考量民眾生活品質及公共環境需求，真正能落實都市計畫獎勵容積目的，可謂「亡羊補牢，猶未晚也」。

房市最大不確定因素「房地合一」今(5)日終於拍板定案，於明(105)年元旦上路。永慶房屋表示，房市正式告別「輕稅時代」，年底前將出現趕著適用舊制的購屋潮，成交量可望打底回穩；信義房屋認為，市場不會有拋售潮，反而會因贈與稅而趕在年底前交屋；台灣房屋提醒，若預售屋明年交屋就適用新制，高價住宅舊制不一定划算。

紛紛擾擾讓房市空轉1年的「房地合一」稅制，在新增防錯殺條款後，今天立法院完成三讀，105年元旦開始實行，奢侈稅則同步「落日」。其中，最大差異在於稅基計算，今(104)年買房適用舊制，持有超過2年，在土增稅外，交易所得稅以建物評定現值，乘以固定比例做為稅基；若明年買屋，將來出售的所得「全部」都要實價課稅，差異高達數倍。

　　永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，由於晚進場就要多繳稅，預期從現在起到年底，自住、置產族將為省稅而歸隊。雖然有自用住宅的免稅優惠，但須符合一家一戶、連續設籍滿6年、無出租或營業的條件，才有400萬的免稅額，市況低靡的雙北市須用舊制才能省稅，預期買氣會積極回籠。

　　不過，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，目前多數屋主只要持有超過2年後出售，都不會有房地合一的問題，因此市場不會立即湧現拋售潮。只是未來房地合一上路，受贈房屋再轉售會出現可觀的財產交易所得，贈與節稅的效益大減，反而會有贈與節稅或二等親內買賣的移轉潮。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐則建議，年底前可擇優進場，只要持有滿2年以上，非自用房地出售，因採現制房地比拆算，稅制相對划算，若是預售屋明年交屋，就適用新制。另外，高價住宅因路段率和房屋造價標準提高，房地比拆算就不一定划算，買方要特別注意。

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

建築業龍頭老大哥國泰建設今年的購地、推案重心，將會南移到高雄，6月之後，將密集推出3筆高雄的新案，幾乎要向台北市說拜拜了！興富發建設推案已避開台北市，移轉焦點到中南部，名軒開發也把戰線移到中台灣以北，台北市已沒有土地庫存。

建築業紛紛出走台北市，一來「土地荒」問題嚴重、根本買不到地，二來即使買到了、反商仇富氣氛還是濃厚，還有高額房屋稅、明年還要調高一次地價稅，在銷售速度緩慢之際，短線還是以耕耘其他縣市首購或首換客源的基本盤，為上上之策。

國建協理林清樑表示，國建今年推案重心，會放在高雄，預計推出3筆新案。最快6月在高雄發生氣爆事件的二聖路上，推出總銷19億元的「國泰Double A馥建築」，每坪開價約33萬元，第4季推出二聖路另1筆新案「國泰Double A+馥建築」；另外，高雄民生二路、中華路口附近，年底將推出總銷約42億元新案。對於台北市，林清樑表示，若不計都市更新案，目前國建在台北市只剩1筆內湖行善路小案，估計7∼8月取得建照，下半年試水溫，台北市場現在比較特殊，國建會把內湖案規畫為25∼35坪的小坪數住宅，是國建在台北市第一筆小宅案，希望藉由特殊規劃「突圍」。

另外，興富發目前除了集團關係企業博元建設在中山區「中山真藏」住宅案、大直「台北時代廣場」辦公大樓等，正銷售部分餘屋之外，台北市的土地存量已降至零；未來購地、推案的重心，已轉進新北淡水、基隆、新竹、台中、台南和高雄。

在企業的經營中，當企業的經營到達一定規模，企業主們常會遇到會計師問：我們公司今年需要做財簽或稅簽了喔。可是會計師們也常常遇到客戶反問，都是簽證，有甚麼差別嗎？辦了這個簽證後，對我的企業也甚麼幫助？以下就對財務簽證(財簽)與稅務簽證(稅簽)作一簡單介紹。 
　　我們先從財務簽證介紹起： 在甚麼情況下我們需要財務簽證呢？以目前法律的規定，以中小企業來說，最常遇到的情況是實收資本額達新台幣 3,000萬元以上之公司，或是向金融機構借款達新台幣3,000萬元以上之公司需要做財務簽證。這些分別規定在”公司法第20條第2項”：當公司資本額達中央主管機關所定一定數額以上者，其財務報表，應先經會計師查核簽證，其簽證規則，由中央主管機關定之。公司法中提到的一定數額，是規定在經濟部九十商字第09002262150號函：當實收資本額達新台幣 3,000萬元以上之公司，其財務報表須經會計師查核簽證，並提請股東同意或股東常會承認。又，借款達新台幣 3,000萬元以上之公司需要做財務簽證是規定在”中華民國銀行公會會員徵信準則第18條規定”：企業總授信金額達新台幣三千萬元以上者，仍應徵提會計師財務報表查核報告。故，對中小企業而言，當實收資本額或借款達新台幣3,000萬元以上，即須準備財務簽證(財簽)。 
　　那什麼是稅務簽證呢？在所得稅法102條規定：在一定範圍內之營利事業，其營利事業所得稅結算申報，應委託會計師或其他合法代理人查核簽證申報；其辦法由財政部定之。其一定範圍是指”營利事業委託會計師查核簽證申報所得稅辦法第三條”規定：下列各營利事業，其營利事業所得稅結算申報，應委託經財政部核准登記為稅務代理人之會計師查核簽證申報：
一、銀行業、信用合作社業、信託投資業、票券金融業、融資性租賃業、證券業（證券投資顧問業除外）、期貨業及保險業。 
二、公開發行股票之營利事業。

馬總統上任7年來，政府推出的房市政策其實不少，例如實價登錄、奢侈稅等，但是房價還是一直漲。台北市的房價所得比，2008年只有8點多，也就是不吃不喝工作8年多，可以買得起1間房子。然而，去年底已經飆到15.73，「榮登」世界第1。為什麼這些政策的效果就是不好呢？
蘋果掀房事網路節目昨天邀請專家，剖析馬政府7年來推出的房市政策。淡江大學產經系副教授莊孟翰指出：「政策真的不少，效果就是不好，因為錢多，利率低，所以房價上升，壓不下來。」
2008年發生國際金融海嘯，美國實施QE（量化寬鬆），把大量美元灑入民間，導致全球熱錢暴增。2009年台灣調降遺產贈與稅，最高稅率從50%一下子降到10%，導致繼承與贈與移轉棟數不斷飆高，海外資金湧進。
金磚動力行銷副總經理施孝文表示：「預售案之前最低有60%是投資客在買，最高還有100%的，案量怎麼樣都可以去化，買房子像買菜。」
莊孟翰副教授也分享了一個驚人的例子：「大概6、7年前，我有學生在中國當台幹，有4個人去林口買房子，一共買了44間預售屋，建商給他們打7折。那時候每坪才10幾萬元，現在普遍已經20幾萬元，獲利翻倍。」